neue (harte?) OGH-Entscheidung zu Betriebskosten und Wertsicherung
Der OGH hat am im Dezember 2024 - Prozess angeregt von einem Mieter gegen den Vermieter - auf Rückzahlung von Betriebskosten und Wertsicherungsbeiträgen. Die Entscheidung erfolgte zur GZ: 10 Ob 54/24z.
Warum ist diese Entscheidung wichtig?
Diese Entscheidung wurde in den Medien als Erfolg für Mieter präsentiert. Es finden sich aber positive Aspekte für Vermieter!
Formularvertrag?
NEIN - Wenn der Vermieter erkennen lässt, dass er bereit ist, die Formulierungen des entworfenen Mietvertrags zu ändern. Dazu muss aber der Vertrag zur "Durchsicht und Bekanntgabe von Ergänzungs- und Änderungsvorschlägen" erfolgen.
Dann besteht die „beste“ Chance, dass die Regelungen von KSchG und ABGB, die die Unwirksamkeit von Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen regeln, keine Anwendung finden (Einzelfallbetrachtung!)
Betriebskostenfalle?
Der Kläger (Mieter) drang gegen den Vermieter kurz zusammengefasst nur durch was das Thema Unwirksamkeit der Klausel betreffend die Verrechnung von Betriebskosten betrifft, weil bei der Aufzählung der Betriebskosten das Wort "insbesondere" beigefügt war.
Wir schließen derzeit daraus, dass der OGH, er äußert sich nicht klar dazu, auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Vereinbarung des Betriebskostenkatalogs der §§ 21 ff MRG zulässig ist, wenn nicht Bindewörter wie "beispielsweise, alle, insbesondere, etc." angeführt werden.
Index - Wertsicherung
Klarstellung in der Entscheidung. Brisant für Vermieter:
Basis Indexwert kann für den Monat des Vertragsabschlusses vereinbart werden.
Es muss nicht auf den, meist erst in der Zukunft liegenden Monat des Vertragsbeginns abgestellt werden.
Was bleibt offen? Ob die Vereinbarung der Indexzahl, die am Tag des Vertragsabschlusses die zuletzt verlautbarte Indexzahl ist, zulässig ist.
Eine Wertsicherungsvereinbarung nach dem Verbraucherpreisindex ist grundsätzlich zulässig und widerspricht nicht per se dem Sachlichkeitsgebot.
Damit hat der OGH ausdrücklich bestätigt, dass er die Vereinbarung einer Wertsicherung auf Basis des VPI als zulässig ansieht.
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